卖房 我要怎么做？
对于首次出售房产的人来说，这是一件十分具有挑战性的事情。在这里，星空地产将告诉你何时值得出售公寓、如何快速出售公寓以及出售公寓需要哪些重要文件。
另外，我们还帮您免费评估！
出售房产时需要考虑什么？有针对性的销售流程是什么样的？在下文中，我们将逐步详细指导您完成出售房产的过程。我们将介绍您在出售房产之前应做出的特殊功能和重要决定。我们还为您提供有关如何更快地出售您的房产的提示。
为了成功地出售您的房产，我们帮您整理出了10个最关键的信息，包括所需要的文件，大概的费用和时间。
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如何获得最合理的价格？
如果您想把房产卖得满意，您不应该把要价定得太高或太低，要以房产的市场价值为基础。
因为各种原因，您对您的房产一定具有附加的情感价值，比如您花费许多时间装修了厨房，对房间做了设计，又或是在这里留下了您十分珍贵的记忆等等。这些主观估计的最终价格可能会偏离市场价值。因此，为了成功出售公寓，我们建议使用通常的估值方法客观地确定市场价值。
影响这些价格的因素可以大致分为几点，我们帮您整理在此：
- 位置
- 楼层
- 面积大小
- 设备
- 建造年份
- 是否带厨房
如果您的时间充裕，您当然可以自己处理所有的事物，包括合同，推广，约租客等等。但是，如果时间很紧张并且您想竟可能提高出售价格，雇佣一个房产经纪人帮您打理也是一个很好的选择。您可以与买方分摊经纪人佣金的费用，所以额外的费用并不会太高。
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出售房产的时机？
我们当然不会询问您要出售房产的原因，您可以随时出售您的房产。一个具体的时间点有时比较难确定，例如，当发生离婚或者遗产分割时，这些事情并不符合您的预期。
但是，如果您不赶时间，并且希望在出售房产时达到尽可能高的销售价格，有一些点是值得注意的，一般来说，这些因素对售价的影响往往并不是决定性的，但是会有一些细微的差别。
- 房地产市场现状
如果房地产价格和房地产需求都高，但供应量低，则称为卖方市场。这为您提供了以优惠价格出售房屋的最佳机会。利率的高低也很重要。
- 季节
一般来说，春季或夏季日光较亮的时候，房产会卖得更好。一方面，您可以为您的公寓拍摄更好的照片，并在检查过程中更积极地展示您的房产。另一方面，在一年中较暖和的月份，也可以更轻松、更快速地进行改造措施。
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出售房产需要哪些文件？
准备相应的文件这个步骤是十分必要了，有了他们，买家才可以收到有关房产所有的重要信息。这些流程和所谓的"官僚主义"作风都是不可避免的。
- 建筑平面图(Grundriss)
通过平面图，买方会收到公寓的概览，包括所有平方英尺。买家一眼就能看出公寓的布局，房间有多大，在几层。
- 土地法院产权登记证(Grundbuchauszug)
该文件证明您是该物业的所有者，并提供有关可能产权负债的信息。您可以在相关的土地登记处申请。
- 产权分割文件(Teilungserklärung)
在分割声明中，买方可以知道建筑物的哪些部分属于公寓所有者，哪些部分可以由他自己使用，哪些部分由他与其他所有者共享。您可以在物业部门或者土地登记处申请。
- 物业管理费预估计划(Hga. mit Wirtschaftsplan)
这份计划中包含业主社区的所有收入和支出，这个费用决定了房产每月的固定开支，同时还能知道维护储备金的情况。您可以在物业部门处申请。
- 能源证书(Energieausweis)
每次出售房产时都必须出示能源证书。通过这种方式，买家可以获得有关房产能源效率的信息，并可以更好地评估供暖和可能的装修成本。能源证书是为整个建筑创建的，费用由业主社区承担。
- 建筑保险证明(Gebäudeversicherungsnachweis)
建筑保险也由业主社区为整栋住宅购买。买方若要办理建筑融资，必须向银行提交建筑保险证明和火灾保险证明。您可以向物业管理处申请。
- 过去三次业主大会记录(Die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung)
业主会议的会议记录提供了所有已实施的施工，改造以及未来的改造计划。此外，还提供了有关业主之间关系的信息。您可以向物业管理处索取日志。
- 物业合同(Hausverwaltervertrag)
这份合同适用于整个业主社区，并规定了管理人的任务及其薪水。它也适用于新的房产所有者，因此在出售公寓时是十分重要的。
- 建筑材料说明（如果有的话）(Die Baubeschreibung, sofern vorhanden)
除平面图外，建筑材料说明还包括计算可用空间和居住空间的建筑平面图。那里还列出了有关建筑物的信息，包括建筑结构和使用的建筑材料。因此，买方可以就建筑物的状况以及近期的装修情况得出信息。您可以向建筑法规办公室申请。
- 租赁合同和物业费信息(Kopie des Mietvertrages plus Nebenkostenabrechnung)
买家必须知道目前的租金情况以及上次增加租金是什么时候，这样才能更好的估算暖气，水电等的成本。
- 作为卖方，即使在完成了出售房产的所有程序之后，您也有义务配合其它可能需要更新的文件和证明的收集，因为这些文件有可能会被要求补交。
- 如果可能，您最好在出售房产之前准备好所有的文件。如果在出售过程中发现缺少某些文件，您或您的地产委托人需要向相关部门索取，但往往需要额外的收费。
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出售房产会产生哪些费用？
出售房产时产生的成本必须单独考虑。因为每个人的情况都不相同。购房者通常承担不动产转让税、土地登记费用和起草购房合同的公证费用。这些费用都是相对固定的。
如果您在卖房之前并没有把银行的贷款合同结算清，也就是说，您仍然身背债务，在这个情况下，您需要注意，银行有可能针对您的情况要求支付卖房预付罚金(Vorfälligkeitsentschädigung )，因为如果在十年或更长时间的固定利率到期之前赎回建筑贷款，银行将失去剩余时间的利息。为了补偿，银行在大多数情况下要求提前还款。
对于一般情况而言，过早更换贷款是一件相当昂贵的事情。未偿余额的 6% 到 10% 的索赔并不少见。提前还款费用通常高达数千欧元，甚至比正常还款要贵得多。
房产销售的预付罚款金额取决于几个因素。比如贷款的剩余期限、最初约定的利率和当前利率以及可能的特别还款。
请注意，我们的建议，回答和文章不是解决您的法律、税务或财务问题的依据。为了澄清您的法律或财务问题，我们建议您一定要咨询适当的专家。
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卖房需要多少时间？
这个问题其实很难回答，有人卖了一年也没有卖出去，而有人通过更丰富的渠道和专业的地产经纪人帮助，在几周甚至一个月之内就找到了合适的买家。当然了，一般情况下，买卖不会在一夜之间成功。出售房产过程中的每一步都与一定的时间相关联。因此，您不应期望房屋销售会在几天内完成。我们建议您计划足够的缓冲时间。如果您和一个专业的房地产经纪人一起销售，并且没有计划之外的任何外部因素的阻挡，那么房产的销售可以在两个月到四个月内实现。但是，很难给出确切的时间，因为这受许多因素的影响。我们可以列出一个大概的时间表共您参考：
事件
-收集材料
-地产评估
-预约看房
-购房合同
-公证人委任及土地登记转让
-交钥匙
总计
独自销售
约1周
约1周
3到5个月
3到5天
大约一周
售后1周
4到6个月
委托经纪人
2到3天
几个小时
1到2个月
几个小时
大约2到3天
立刻
2到3个月
看累了？没关系
休息一下，我们继续
毕竟是个大事，不怕花时间 :)
06/10
出售我的房产需要缴税吗？
这个问题其实大多数人都明白，我们想在这里简单阐述一下：
立法者将在短时间内购买和转售房产视为投机业务。所谓的投机期，一般都是10年，即从房地产销售中产生的投机利润将被征税。
如果出售发生在投机期之外，或者卖方在过去三年内一直住在其中，则不适用投机税。因此，如果您拥有房产至少十年，或者您在出售当年和前两年自己住在该公寓，您可以出售该公寓而无需缴投机税。
但是，购买房地产时可能会产生额外的税收：如果私人在五年内出售超过三处房产，他们将被视为商业房地产经销商。然后所得税和贸易税适用于销售利润。
- 遗产继承
如果您继承了一套房产并想出售它，您只需在死者在过去十年内购买该公寓的情况下缴纳投机税。投机期不影响您继承财产的时间点。因此，请查看属于该公寓的文件和合同。如果您是公寓的共同继承人，您不能单独决定出售公寓，您必须与继承人社区达成一致。
继承房地产时，无论您是否打算出售该财产，都可能需要缴纳遗产税。您是否必须缴纳遗产税取决于决定您的免税额度以及财产的市场价值。
生前的赠与行为比继承遗产缴纳的税金更划算。与遗产相比，赠与免税额至少可以每十年用一次。
例如，妈妈在2008年给儿子40万欧元的金额，不需要缴纳任何税款。10年后的2018年，妈妈可以再次免税赠与儿子40万欧元。
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租客住着呢，怎么办？
待出售的房产中是否住着租客，这个条件是影响最终售价的关键因素。如果一套公寓在出售时被出租，在最坏的情况下，售价会比没有租客的时候低30%。
对于房地产公司和投资者来说，公寓是出租还是出租并不重要，因为他们寻求的是稳定的资本投资和高回报。他们对仍在增值， 或者相对于购买价格产生高租金收入并且在不久的将来不需要任何翻新的房产特别感兴趣。由于对房地产的需求非常高，例如在柏林、汉堡或法兰克福等大都市地区，出租公寓的卖家通常会很快找到感兴趣的投资者作为买家。
所以，相比于空着的房产，出售有租客的房产，有一些挑战是您需要面对的：
- 购买行为不会改变租金金额
出售出租的公寓时，租约仍然存在。这意味着不将公寓用于自用的买家会自动接管现有的租赁合同，从而接管前业主的租户。根据《德国民法典》第 566 条第 1 款，购买人在所有权期间代替出租人承担因租赁而产生的权利和义务。因此，不可能因出售财产而终止合同。
- 租户享有免遭驱逐的保护
出租的公寓或房屋通常不能以与空置物业相同的条件出售。原因：许多租户拒绝在通知期结束时搬出公寓，并在法庭上争取自己的权利。许多私人买家因结果不确定而回避法庭诉讼。毕竟，搬迁过程不仅耗费时间、金钱和精力，而且还会无限期地推迟搬入日期。
- 在合法的情况下，一位经验丰富的地产经纪人会用专业的方式处理上述问题，因为他(她）们遇见过太多这样的情况。双方都希望利益最大化，虽然不能保证一定成功，但是对您一定是有帮助的。
08/10
我的宣传方式是否合适？
可以这么说，宣传和广告在整个销售过程中起到了决定性的作用，您接触到的人群和渠道越多，越有机会接触到潜在的买家。您需要找到一个合适的平台去投放广告，同时，还要精心准备一些照片和房产信息，这些信息也要进行筛选，一个精装厨房的信息明显比一张平面图更有说服力。
除了一些大家都耳熟能详的平台之外，还有许多渠道是您不知道的，一些专业的地产经纪公司会帮您找到更多潜在买家，因为他们已经积累了多年的客户群，并且知道，哪些买家是有实力的，哪些买家仍然在寻求更多的投资机会。一些正真的高手，往往都隐藏在大家看不到的地方。
除此之外，星空地产还有专门服务于华人的平台，比如微信，小红书，抖音等也是一个重要的渠道。物尽其用，让更多的人知道您的地产信息，是您和我们都想看到的结果。
一个专业的地产经纪人会利用身边所有的资源为您广撒信息。星空地产在德国主流大平台上都有顶级的广告投放，并且和国内最大的房产销售平台都有合作。您的房产不仅会被展示在德国，也会被展示在其它更多的平台上。
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个人卖家经常出现的7个错误
这是一个很艰难的主题，通过大量的案例和经验，我们总结出了一些新人会经常会忽略或者不注意的点，结果当然就是耗费巨大的精力和不必要的财物损失。我们帮您总结出来，让您不必或者少走弯路。
- 错误的估计房产的价值
房屋的价值绝不能仅凭感觉来猜测或估计。相反，应该准确客观地确定价值，而不考虑房屋对所有者的情感价值。通常，现实价值只能由考虑了对价值重要的所有因素并具有必要的市场知识的专家来提供。这对于确定购买价格并最终成功销售至关重要。其实道理都是一样的，就好比罗翔老师的刑法课，断罪的依据不由人的情感，而是司法程序理性的分析。
- 在时间压力下出售房产
这样会导致准备不够充分，导致错误，也会削弱自己的谈判地位，从而对销售价格产生负面影响。
- 缺少相关文件
最重要的销售文件的完整性对于正确的估价和进一步的销售过程都很重要。在查看和销售会谈期间，由于广告不完整或文件丢失，潜在买家可能会流失。
- 高估自己的能力
许多业主经常高估自己在营销过程中的必要步骤方面的能力。公寓在广告和曝光中的展示以及看房预约和销售谈判的实施往往比预期的更加耗时和困难。所谓熟能生巧，专业的事交给专业的人去做，术业有专攻，未尝不是一件坏事。
- 未检查买方信誉
一份信誉证明并不足以说明所有的问题，这有可能会让您付出沉重的代价。
- 提前签订购房合同
请注意，在谈判协议的过程中，如果公证人没有出席，您必须慎重考虑，并且在签订合同之前，一定要经过专业人士的检查。
- 排斥地产经纪人的支持
其实大部分人都可以自己出售房产，但是大部分人还是决定找一个专业的地产经纪人来帮助打理，主要的原因就是这件事十分消耗精力和时间。为了节省一些经纪佣金，反而会在独自出售的过程中支付比佣金更多的花费和时间。
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我是否应该找房产经纪人？
作为业主，您是否会产生超出上述成本的更多费用，还取决于您是否打算在有或没有房地产经纪人的情况下出售您的公寓。例如，在出售私人公寓时，创建广告（在线曝光）和走各种司法程序所产生的成本。
此外，您通常应在出售前决定是私下出售房产还是在经纪人的支持下出售。特别是如果您是第一次出售公寓，我们建议您寻找一位专业的房产经纪人来帮您销售，这会在整个过程中提供众多优势：
- 丰富的销售经验
- 充分了解当地市场
- 已有许多潜在客户
- 节约您大量的时间和精力
- 随时一对一的中文服务
